土地に関する登記
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不動産登記とは
不動産は、貴重な財産ですが、持ち歩いたりしまったりすることはできません。
そのため、不動産登記では、その土地や建物といった不動産について、「どこまでがその土地なのか？」「どんな建物なのか？」といった物理的状況と「所有者は誰なのか？」といった権利の関係について、国が登記簿に記録し、誰でも確認できるようした制度です。
「不動産登記」は大きく分けて二つの種類があり、「どこまでがその土地なのか？」「どんな建物なのか？」といった物理的状況を明確にするものを「表題に関する登記」といいます。
所有者は誰なのか？」といった権利の関係について明確にするものを「権利に関する登記」といいます。 「表題に関する登記」は「土地家屋調査士」がこれを扱います。 「権利に関する登記」は同じ登記ですが、こちらは「司法書士」がこれを扱います。
土地家屋調査士が行う表題に関する土地登記では、土地の物理的状況、例えばどこに、どれくらいの広さで、どのように利用されているのかを明確にします。
※表題に関する登記は表示に関する登記とも言われますが、これは、平成17年3月施行の新不動産登記から表題登記と変更になりました。
※登記簿はその不動産を管轄する法務局が管理しています。
土地登記の種類
土地表題登記
土地表題登記とはまだ登記されていない土地について初めて登記することをいいます。不動産登記簿の表題部と呼ばれる不動産の現状を表示する欄に、所在、地番、地目、地積が記載されます。例えば、国有地の払い下げを受けた場合など、登記がない土地を取得したとき、初めて登記することをいいます。
- 国有地の払い下げを受けた方
- 新たに土地の表示が必要なときなど
土地分筆登記
土地分筆登記とは、登記記録上1つの土地を複数の土地に分割する登記のことです。土地の一部を分割して売買などの有効活用をしたい場合や、相続によって分割する ことになった場合など、土地を有効利用するために色々な状況で分筆登記は必要です。
- 土地を複数の土地に分割したいとき
- 将来の相続に備えあらかじめ土地を分筆して紛争回避を考えている方
土地合筆登記
土地合筆登記とは、土地分筆登記の反対で、複数の土地を1つにまとめる登記です。例えば、いくつかの複数の土地を相続で２つに分けたい場合など、一度1つの土地にまとめて、それから２つに分けた方が管理がしやすい、土地活用がしやすいときに行います。土地合筆登記には、所在が同じ、合筆する土地同士が隣接、などといったい くつかの要件があり、注意が必要となります。
- 相続の前提に合筆されたい方
- 土地がたくさんあってまとまりがないため、1つの土地にまとめたいとき
土地地目変更登記
土地地目変更登記とは、土地の利用目的が変わった時にする登記です。地目は、田、畑、宅地、山林といった全23種に分けられており、土地の現況や利用目的はあらかじめ登記事項として記載する必要があります。土地地目変 更登記はこの登記地目に変更があったため、登記されている地目を現況の地目に符合させるためにする登記です（田や、畑など農地転用許可が必要な場合があります）。
- 土地の地目（土地の利用目的）を変更したいとき
- 土地を所有の方で利用目的を変更された方 （例 畑⇒宅地）など
土地地積更正登記
土地地積更正登記とは、土地の面積を正しい数値に改める登記です。登記簿の地積欄に登記された数値が、初めから間違っている場合に正しい地積に改める登記 です。土地には色々な経緯があり、実面積と登記簿の面積が異なる場合があります。土地地積更正登記のために面積を算出するには、境界を確定する作業が必 要となり、土地地積更正登記とは境界確定測量と地積更正登記申請を合わせたものになります。
- 登記簿面積が実測より大きく固定資産税を払い過ぎていたとき
- 実際に測量したところ、登記簿面積と実測面積が異なるときなど
